All’interno del contratto di locazione è possibile includere accordi specifici che definiscano a chi spettano le spese di riparazione e manutenzione. Per tutte le altre dovrete fare riferimento a quanto previsto per legge.
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Norme e Leggi
L’articolo 1576 del Codice Civile (Mantenimento della cosa in buono stato locativo) stabilisce che
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
A prima vista potrebbe sembrare una questione semplice, ma non lo è affatto. Infatti una delle principali cause nelle controversie tra locatore e conduttore è proprio la ripartizione delle spese.
Per comprendere ancora meglio la questione dobbiamo arrivare all’articolo 1609 del Codice Civile, il quale specifica che:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito [1590, 1807].
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Gli usi locali sono una raccolta di regole diffuse ed operanti su un particolare territorio, utilizzate in caso di controversia per interpretare o per integrare previsioni contrattuali mancanti o incerte.
A conclusione di quanto previsto per legge, non resta che chiarire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Secondo quanto stabilito all’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001:
- sono interventi di manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- sono interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Tabelle di ripartizione spese di riparazione e manutenzione
Norme e Leggi hanno fatto molto per definire le regole generali sulla ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione nei contratti di locazione. Tuttavia mancava una definizione puntuale voce per voce.
Con l’intento di entrare ulteriormente nel dettaglio, è stato successivamente siglato un accordo tra Confedilizia da una parte e SUNIA–SICET–UNIAT dall’altra, registrato a Roma il 30 aprile 2014, ancora oggi punto di riferimento.
Vediamo nel dettaglio le tabelle di ripartizione allegate all’accordo, tenendo presente che:
- L significa Locatore (solitamente il proprietario)
- C significa Conduttore/Inquilino
ASCENSORE | A chi spetta |
---|---|
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | C |
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti | L |
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge | L |
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione | C |
Ispezioni e collaudi | C |
AUTOCLAVE | A chi spetta |
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Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) | L |
Manutenzione ordinaria | C |
Imposte e tasse di impianto | L |
Forza motrice | C |
Ricarico pressione del serbatoio | C |
Ispezioni, collaudi e lettura contatori | C |
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI | A chi spetta |
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Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione | L |
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme | C |
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni | L |
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni | C |
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | L |
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | C |
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza | L |
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza | C |
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI | A chi spetta |
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Installazione e sostituzione degli impianti | L |
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti | L |
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario | C |
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale | C |
Lettura dei contatori | C |
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | C |
IMPIANTI SPORTIVI | A chi spetta |
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Installazione e manutenzione straordinaria | L |
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) | C |
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria | C |
IMPIANTI ANTINCENDIO | A chi spetta |
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Installazione e sostituzione dell’impianto | L |
Acquisti degli estintori | L |
Manutenzione ordinaria | C |
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | C |
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI | A chi spetta |
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Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | L |
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | C |
PARTI COMUNI | A chi spetta |
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Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico | L |
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico | C |
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari | L |
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari | C |
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura | L |
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti | C |
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere | L |
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni | C |
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni | C |
Installazione e sostituzione di serrature | L |
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati | C |
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | L |
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | C |
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile | C |
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali | L |
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO | A chi spetta |
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Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti | L |
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti | C |
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell’impianto sanitario | C |
Rifacimento di chiavi e serrature | C |
Tinteggiatura di pareti | C |
Sostituzione di vetri | C |
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo | C |
Verniciatura di opere in legno e metallo | C |
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | C |
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | L |
PORTIERATO | A chi spetta |
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Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | L 10% C 90% |
Materiale per le pulizie | C |
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. | L 10% C 90% |
Manutenzione ordinaria della guardiola | L 10% C 90% |
Manutenzione straordinaria della guardiola | L |
PULIZIA | A chi spetta |
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Spese per l’assunzione dell’addetto | L |
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | C |
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta | L |
Spese per le pulizie appaltate a ditta | C |
Materiale per le pulizie | C |
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia | L |
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia | C |
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie | C |
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti | C |
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | C |
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori | L |
Sacchi per la raccolta dei rifiuti | C |
SGOMBERO NEVE | A chi spetta |
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Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso | C |
Conclusioni
Come avrai capito, la sottoscrizione di un contratto di locazione è materia complessa e per la quale consigliamo sempre di rivolgersi ad un professionista. Potrai scaricare quì tutte le tabelle sopra riportate ed allegarle in fase di stipula.
Se invece vuoi approfondire non esitare a scriverci quì o contattarci nel modo per te più comodo.
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