Il panorama economico italiano ed il caro casa fanno sì che sempre più persone sentano la necessità di subaffittare tutta o parte della casa per ottimizzare i costi. In molti casi, gli studenti lo insegnano, è più conveninete affittare grandi appartamenti e dividerseli tra più inquilini, piùttosto che stare ciascuno nel proprio alloggio.
Facciamo subito una precisazione, ci sono due tipi di subaffitto: quello totale e quello parziale. Sembra una distinzione marginale, ma scoprirete che per la legge italiana non lo è affatto.
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Subaffittare: cosa dice la legge?
Il contratto di sublocazione è disciplinato dall’articolo 1594 del Codice Civile il quale recita
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facolta' di sublocare la cosa locatagli, ma non puo' cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Ne neriva che sublocare (trattandosi di abitazioni è corretto parlare di locazione e non di affitto) è riconosciuto dalla legge come una pratica legale, a patto che questa sia consentita dagli usi e non espressamente vietata nel contratto di locazione stipulato con il locatore.
Sublocazione totale
Questa pratica prevede che il locatario ceda per un determinato periodo l’intera abitazione, tipicamente quando sarà assente per ragioni lavorative o di viaggio.
In questo caso è sempre obbligatorio ottenere il consenso preventivo da parte del locatore, a tal proposito sarebbe utile inserire nel contratto con il proprietario apposita clausola che conssenta la sublocazione totale in caso di necessità.
In sintesi, se non viene espressamente prevista nel contratto o da successivo accordo scritto, la sublocazione totale è vietata.
Sublocazione parziale
La situazione si capovolge diametralmente in caso di subaffitto parziale per il quale non sono previsti:
- né la specifica clausola contrattuale;
- né l’autorizzazione preventiva da parte del locatore (solitamente il proprietario).
Anche se non espressamente richiesto, è comunque buona norma che il conduttore dia comunicazione al locatore indicando quali locali cederà in subaffitto e per quale durata.
Qualora il locatore decidesse di vietare che l’inquilino possa subaffittare parte dell’immobile, dovrà inserire apposita clausola nel contratto di locazione.
Per riassumere, in Italia la sublocazione parziale è consentita.
Quali sono i rapporti tra le parti?
Il contratto di subaffitto viene stipulato tra il conduttore ed il subconduttore e, salvo rari casi, non vi è rapporto diretto tra il locatore ed il subconduttore.
L’inquilino sarà dunque unico responsabile nei confronti del proprietario, anche nei casi in cui il soggetto in subaffitto arrechi danni o non paghi i canoni previsti.
Conclusioni
A qualunque tipo di sublocazione tu stia pensando, tieni sempre a mente che questa è ammessa solo nel caso in cui si faccia un uso dell’immobile consentito dalla legge. Inoltre la durata massima del subaffitto dovrà essere pari o inferiore rispetto a quella del contratto di locazione.
Nota Bene: non confondere la sublocazione con la cessione di contratto, per la quale avrai espressamente bisogno di autorizzazione dal locatore. in caso di cessione, a differenza del subaffitto, il cessionario subentra nella medesima posizione del cedente-locatario, che è estromesso dal contratto.
